La Costa del Sol atrae a inversores de todo el mundo y con ello surgen obligaciones fiscales específicas que afectan a propietarios no residentes. El tratamiento tributario de las rentas inmobiliarias en España combina normativa estatal (IRNR, IVA) y tributos locales (IBI, plusvalía), con impacto directo en la rentabilidad neta de una inversión.
Aunque existen conceptos ampliamente difundidos —como la obligación de presentar el modelo 210 o el pago del IBI— persisten dudas sobre el cálculo del rendimiento neto, la aplicación de deducciones según el país de residencia y la incidencia de los convenios internacionales. Aquí se delimita el alcance a propiedades en alquiler en la Costa del Sol y se priorizan obligaciones, plazos y vías legítimas de optimización fiscal.
Conociendo los criterios de cálculo del IRNR, el tratamiento del IVA en alquileres turísticos, y las reglas locales sobre IBI y plusvalía, un propietario extranjero puede reducir costes de forma legal mediante registro riguroso de gastos, acreditación de residencia fiscal y planificación de la venta. A continuación se detallan los pasos prácticos y las comprobaciones administrativas necesarias.
Impuestos de propietario extranjero: IRNR, cálculo y modelo 210
El propietario extranjero que explota un inmueble en la Costa del Sol tributa en España por las rentas derivadas del alquiler bajo el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), regulado por el RDL 5/2004. Estas obligaciones incluyen declarar los ingresos, soportar o practicar retenciones cuando procedan y presentar la autoliquidación mediante el modelo 210. La correcta clasificación del rendimiento y la conservación de justificantes condicionan la posición fiscal.
Para los arrendamientos la base imponible se calcula según la regla: Base imponible = ingresos íntegros − gastos deducibles. Ejemplo práctico: alquiler anual 12.000 €, gastos deducibles 3.000 € → base 9.000 €. Si el contribuyente reside en la UE/EEE la cuota es el 19 % sobre el rendimiento neto (19 % de 9.000 € = 1.710 €). Si es extracomunitario y no puede deducir gastos se aplica el 24 % sobre el íntegro (24 % de 12.000 € = 2.880 €), aunque la Audiencia Nacional (2025) reconoce el derecho de los extracomunitarios a deducir gastos relacionados.
Cuando el inmueble está vacío o se destina a uso propio tributa la renta imputada, calculada aplicando 1,1 % o 2 % sobre el valor catastral según su revisión. Ejemplo: valor catastral 200.000 € → renta imputada 1,1 % = 2.200 €, cuota con tipo del 19 % = 418 €. Estas operaciones se declaran en el modelo 210 en los plazos establecidos y deben ir respaldadas por la documentación que justifique valores y gastos.
Cómo se calcula el rendimiento: ingresos, gastos y rentas imputadas
Los ingresos computables engloban la renta percibida, suministros repercutidos al inquilino y penalizaciones contractuales. Como gastos deducibles suelen aceptarse mantenimiento, IBI, seguros, gastos de comunidad, intereses vinculados al préstamo y amortizaciones cuando procedan por criterio judicial. La regla práctica es Base imponible = ingresos íntegros − gastos justificados, que determina el rendimiento neto sujeto a IRNR. Conserva facturas, extractos bancarios y contratos para justificar partidas.
Ejemplo corto: alquiler anual 8.000 € menos gastos 1.800 € → rendimiento neto 6.200 €, sobre el que aplicar el tipo correspondiente. Si la vivienda está vacía se declara la renta imputada, aplicando 1,1 % o 2 % sobre el valor catastral según su revisión; ejemplo: valor 150.000 € → renta imputada 1.650 €. Guarda certificado catastral y recibos que acrediten los importes frente a la Agencia Tributaria.
Tipos impositivos según residencia y derecho a deducciones
Los tipos aplicables dependen de la residencia fiscal: para contribuyentes del espacio UE/EEE se grava al 19 % sobre rendimiento neto, mientras que para residentes fuera de ese ámbito se puede aplicar 24 % sobre el íntegro si no existen deducciones. Los convenios de doble imposición pueden modular la tributación y alterar la forma de evitar la doble imposición. La acreditación de la residencia condiciona la aplicación práctica de estos tipos.
Ejemplo numérico: alquiler anual 10.000 €, gastos justificables 2.000 € → rendimiento neto 8.000 €; con el 19 % la cuota sería 1.520 €, y si no se deducen gastos sería 24 % sobre 10.000 € = 2.400 €. Para acceder al trato preferente hay que aportar el certificado de residencia fiscal junto a la declaración modelo 210 y la documentación justificativa.
Modelo 210: plazos, presentación telemática y sanciones
La autoliquidación con el modelo 210 se presenta en plazos trimestrales o, en supuestos concretos, de forma anual. Es obligatorio identificar el declarante con NIF o NIE y aportar justificantes básicos.
Para la presentación telemática se requiere certificado digital o apoderamiento; la declaración debe incluir contratos de alquiler, facturas de gastos y certificados catastrales o bancarios que sustenten las deducciones.
El régimen sancionador contempla recargos por ingreso fuera de plazo y sanciones por errores. Las rectificaciones se realizan con declaraciones complementarias y el pago debe acreditarse mediante justificantes conservados.
Retenciones, plazos y obligaciones formales para no residentes
El pagador de la renta —arrendatario, agencia de gestión o plataforma— debe practicar la retención a cuenta del IRNR cuando la norma así lo exige y comunicarla a Hacienda dentro del periodo legal. La retención se ingresa por el obligado a pagar la renta y sirve como anticipo del impuesto definitivo que corresponda al propietario no residente.
Las declaraciones y pagos suelen tramitarse con el modelo 210 en plazos trimestrales, presentando y abonando la liquidación dentro de los 20 días naturales siguientes al cierre de cada trimestre salvo excepciones previstas por la norma. En supuestos con obligación anual se ajusta el calendario según las instrucciones de la Agencia Tributaria.
Además de presentar autoliquidaciones, el propietario debe conservar contratos, facturas, extractos bancarios y certificados catastrales durante el periodo de comprobación fiscal; esos documentos justifican deducciones y retenciones practicadas. Si no dispones de NIF o NIE, o eres residente fuera de la UE, la Administración puede exigir la designación de un representante fiscal para cumplir las obligaciones formales.
En cuanto a diferencias operativas, los alquileres de larga duración requieren una contabilidad básica de ingresos y gastos, mientras que las explotaciones turísticas exigen licencias, registros autonómicos y facturación con IVA cuando proceda. Mantener expedientes actualizados reduce el riesgo de sanciones y facilita la rectificación mediante declaraciones complementarias si se detectan errores.
Obligaciones de información y documentación necesaria
La documentación imprescindible para cumplir obligaciones ante Hacienda y ayuntamientos incluye contratos de alquiler, recibos de cobro y facturas de gastos relacionados con el inmueble. El archivo debe permitir acreditar ingresos, gastos deducidos y pagos de tributos locales cuando te lo requieran.
Entre los documentos que conviene tener localizados están:
- Contrato de alquiler y recibos de las rentas cobradas.
- Facturas y justificantes de mantenimiento, reparaciones y seguros.
- Justificantes de pago de IBI y liquidaciones de plusvalía municipal.
- Certificado de residencia fiscal expedido por la autoridad competente del país de residencia.
- Certificado catastral, notas registrales y certificado energético cuando proceda.
- Extractos bancarios y justificantes de transferencias vinculadas al inmueble.
Se recomienda conservar la documentación durante el periodo de conservación fiscal, habitualmente cuatro años, y mantener copias digitales ordenadas por ejercicio. Etiquetar por inmueble, año y tipo de gasto facilita la respuesta a una comprobación y la preparación de declaraciones complementarias si procede.
Retenciones y pagos a cuenta: quién las practica y cómo calcularlas
Los pagos de renta hechos por arrendatarios, agencias de gestión o plataformas están sujetos a retención cuando la norma lo exige; el pagador actúa como sujeto retenedor y practica la retención a cuenta del IRNR. El porcentaje varía según la residencia del propietario y el derecho a deducciones, típicamente 19 % o 24 %. Conserva los justificantes para acreditar el ingreso a cuenta.
- Empresa paga 12.000 € anuales y retiene 19 % → 2.280 € ingresados a cuenta.
- Propietario extracomunitario sin deducciones: 24 % sobre 10.000 € → 2.400 € retenidos.
- Con gastos: 10.000 € − 2.000 € = 8.000 €; retención 19 % → 1.520 €.
Las retenciones se acreditan y restan en la compensación en modelo 210, ajustando la cuota en la liquidación correspondiente. Si actúas como retenedor debes presentar los modelos informativos exigidos y conservar los justificantes durante el periodo de comprobación fiscal.
NIF, certificado de residencia fiscal y acreditación ante Hacienda
Para presentar el modelo 210 necesitas un NIF o NIE válido; los no residentes pueden solicitar el NIF en representación consular o a través de las oficinas competentes de la Agencia Tributaria. Si no tienes NIF/NIE, la normativa puede exigir la designación de un representante fiscal que actúe en España. Mantener copia del documento de identificación facilita cualquier comprobación administrativa.
El certificado de residencia fiscal expedido por la autoridad tributaria de tu país acredita la condición de residente y permite aplicar beneficios de los convenios de doble imposición cuando existan. En muchos casos el certificado debe presentarse traducido o legalizado según requisitos formales. Si no hay convenio, la acreditación sigue siendo útil para justificar deducciones ante Hacienda.
La entrega del certificado se realiza junto al modelo 210 y la documentación justificativa, preferentemente mediante presentación telemática con certificado digital. El representante fiscal puede presentar la documentación en formato físico cuando proceda; conserva originales y traducciones durante el periodo de comprobación. Actualizar la acreditación evita incidencias al aplicar tipos reducidos o deducciones.
Impuestos de propietario extranjero en alquiler turístico: IVA y diferencias prácticas
En la mayor parte de los casos, el alquiler residencial está exento de IVA; sin embargo, cuando se suministran prestaciones complementarias de forma continuada (limpieza frecuente, recepción, cambio regular de ropa de cama, desayuno, etc.), la operación puede calificarse como prestación sujeta a IVA por tratarse de servicios hoteleros.
Para determinar la sujeción deben valorarse tanto la naturaleza como la continuidad de los servicios: limpieza ocasional no basta, pero limpieza diaria y servicio de recepción sí suelen inclinar la balanza hacia la tributación. La documentación operativa (contratos, hojas de entradas, comprobantes de limpieza, facturas de suministros) es clave para justificar la opción ante la Administración.
- Servicios que suelen implicar sujeción a IVA: limpieza diaria y cambio de ropa, recepción y gestión continuada, suministro de desayuno o comidas, servicios facturados separadamente.
- Servicios que suelen mantener la exención: arrendamiento íntegro sin servicios hoteleros efectivos, limpieza esporádica sin continuidad.
Si procede la sujeción a IVA, la facturación debe incluir el impuesto y el arrendador debe registrarse como empresario o profesional. Es recomendable revisar tarifas y condiciones, actualizar contratos y plataformas de alquiler y conservar la evidencia de los servicios prestados. Ante dudas, busque asesoría fiscal local y, si procede, adapte la contabilidad y la facturación para aplicar el tipo correspondiente.
Diferencias entre alquiler turístico y residencial a efectos fiscales
La distinción entre alquiler residencial y turístico depende de la continuidad de servicios, la duración y la finalidad comercial. Limpieza diaria o recepción indican uso turístico. La gestión profesional y la publicidad refuerzan la calificación.
Fiscalmente, el alquiler residencial tributa por IRNR como rendimiento inmobiliario o renta imputada, mientras que el con servicios puede quedar sujeto a IVA. Requiere facturación e inscripción autonómica. Conserva pruebas de los servicios.
En dudas documenta contratos, hojas de entrada y facturas. Un expediente ordenado reduce riesgo de reclasificación y sanciones.
Tratamiento actual del IVA y escenarios de cambio (propuesta 21%)
El alquiler residencial está generalmente sujeto a la exención de IVA, salvo cuando se prestan servicios asimilables a hotelería; en esas circunstancias la operación deja de ser mera cesión de uso. La normativa vigente aplica el tipo del 10 % a prestaciones que incluyan limpieza frecuente, recepción o cambio regular de ropa de cama, por lo que la práctica documental es decisiva.
La propuesta normativa plantea aplicar un tipo general del 21 % a los alquileres turísticos sin servicios desde 2028, lo que afectaría márgenes y precios. La posibilidad exige revisar la condición con la que publicas el inmueble, la facturación y la obligación de alta en el censo de empresarios para repercutir IVA.
Para preparar la transición actualiza contratos, marca en las plataformas el régimen fiscal aplicable y conserva la documentación operativa que acredite la prestación o ausencia de servicios. Mantén facturas detalladas, hojas de entrada y registros de limpieza para justificar la clasificación ante la Agencia Tributaria y solicita asesoría fiscal cuando exista incertidumbre.
Servicios que vinculan IVA: ejemplos y cómo documentarlos
Se consideran servicios hoteleros aquellos prestados de forma continuada junto al arrendamiento, como limpieza diaria y cambio de ropa, recepción y suministro de desayunos. La continuidad y la organización profesional distinguen estas prestaciones de la mera cesión de uso. La existencia de personal propio o contratado y la oferta habitual en plataformas son indicios relevantes para la calificación fiscal.
Documentar la prestación exige contratos de limpieza y mantenimiento, hojas de entrada firmadas por el huésped, facturas de servicios y registros de horas del personal. Conserva mensajes de confirmación y comprobantes de pago que vinculen el servicio al alojamiento. Un registro operativo ordenado facilita la justificación ante la Agencia Tributaria.
Asimismo, incorpora facturas detalladas donde se separen alojamiento y servicios y guarda contratos con plataformas y gestores. Mantén la documentación durante el periodo de prescripción para poder acreditar la clasificación fiscal.
Tributos locales y venta: IBI, plusvalía y convenios para propietarios extranjeros
El IBI es un tributo municipal que grava la titularidad del inmueble y se calcula sobre el valor catastral fijado por el ayuntamiento; lo abona el propietario independientemente de su residencia y suele pagarse en un único recibo anual. Los tipos varían por municipio y conviene revisar la ordenanza fiscal local para conocer plazos y posibles bonificaciones. Guarda el justificante de pago para poder imputarlo como gasto en las declaraciones fiscales.
La plusvalía municipal mide el incremento del valor del terreno entre la compra y la transmisión, pero tras sentencias recientes solo se exige si existe ganancia real; algunos ayuntamientos han tenido que revisar coeficientes y procedimientos. Si se liquida una cuota, solicita el cálculo detallado y conserva escrituras, facturas de reforma y certificados catastrales que prueben la ausencia o existencia de ganancia. En caso de discrepancia, tramita la reclamación administrativa con todos los documentos justificativos.
Cuando vendas, recuerda que España tiene convenios que evitan la doble imposición y que la renta por transmisión puede ser gravada aquí; para beneficiarte del acuerdo necesitarás un certificado de residencia fiscal emitido por la administración de tu país. Si tú eres no residente, coordina la valoración con el asesor fiscal, solicita la documentación previa al comprador y prepara un informe fiscal que compare el impuesto estatal y la plusvalía municipal. Mantener la evidencia y ajustar el calendario de la operación reduce riesgos y costes fiscales.
IBI: quién lo paga, base y cómo imputarlo al IRNR
El IBI es un tributo municipal sobre la titularidad del inmueble; lo paga el titular registral, residente o no. Se calcula sobre el valor catastral fijado por el ayuntamiento y el recibo suele ser anual.
Su importe varía según la ordenanza municipal y los plazos aparecen en la notificación; revisa la cuota para evitar recargos. Conserva el justificante de pago como prueba administrativa.
Para el IRNR puede imputarse como gasto deducible en proporción al tiempo alquilado; Hacienda exige recibos y conciliación bancaria. En uso mixto divide la parte privada y la arrendada y documenta el criterio.
Plusvalía municipal: cálculo, sentencias clave y opciones de defensa
El cálculo tradicional parte del valor catastral del suelo multiplicado por los coeficientes temporales que fija el ayuntamiento según los años de tenencia. La base imponible resulta de aplicar ese coeficiente y la cuota final depende del tipo municipal. Conserva el recibo catastral y la ordenanza para poder contrastar el cómputo.
Tras sentencias del Tribunal Constitucional solo se exige el tributo si existe ganancia real; por ello solicita al ayuntamiento el desglose del cálculo. Guarda escrituras, facturas de mejoras y certificados catastrales para demostrar costes o ausencia de incremento. Ejemplo práctico: con valor del suelo 100000 y coeficiente 0,035 para cinco años la base sería 3500, sobre la que se aplica el tipo anunciado por el municipio.
Como opciones de defensa, tramita la reclamación administrativa aportando tasación independiente y prueba de gastos; presenta un resumen económico claro. Mantén la documentación durante el periodo de prescripción y solicita asesoría fiscal si la liquidación parece incorrecta. Preparar el expediente antes de la venta reduce la posibilidad de sanciones y costes añadidos.
Convenios de doble imposición y planificación de la venta sin riesgo
Los convenios de doble imposición atribuyen normalmente a España la potestad para gravar rentas y ganancias de inmuebles situados en su territorio. Revisa la cláusula aplicable y el método de exención o imputación para determinar si evitarás doble gravamen.
Para beneficiarte del convenio necesitarás un certificado de residencia fiscal emitido por la administración de tu país; tradúcelo si procede. Presenta ese documento al tramitar la declaración en España y coordina fechas para evitar retenciones innecesarias por duplicidad.
Como propietario extranjero, planifica la venta registrando costes de adquisición y mejoras, tasaciones y documentos que acrediten la ganancia real o su ausencia. Solicita asesoría fiscal y pide al notario y al comprador la documentación que facilite aplicar el convenio sin sorpresas.
Los propietarios extranjeros que alquilan en la Costa del Sol deben cumplir un conjunto de obligaciones sobre las que existe ahora mayor claridad jurisprudencial y administrativa. Registrar y justificar gastos directamente vinculados al inmueble, mantener la documentación de residencia fiscal y declarar con puntualidad en el modelo 210 son medidas esenciales para minimizar la carga fiscal sin asumir riesgos.
Planificar con antelación la gestión del IVA y la venta (especialmente frente a cambios normativos y las reglas municipales sobre plusvalía) reduce sorpresas fiscales y garantiza que la inversión conserve su rentabilidad neta.
